Contexte local et national

L’État mène depuis plusieurs années des plans successifs en faveur du logement étudiant, combinant aides à la pierre, mobilisation du foncier public et partenariats avec le CROUS et les bailleurs sociaux. L’objectif national est de réduire le déficit structurel de logements étudiants, particulièrement marqué dans les grandes métropoles universitaires.

À Paris, la mandature sortante a poursuivi une production régulière mais progressive de résidences étudiantes, souvent intégrées à des opérations d’aménagement existantes. Les volumes réalisés restent toutefois inférieurs aux besoins identifiés, en raison des contraintes foncières et des délais opérationnels.

Le logement constitue un axe central de la campagne municipale 2026, autour duquel Pierre-Yves Bournazel structure un ensemble cohérent de propositions qualifié de "plan Marshall de rénovation des logements". Ce plan comprend notamment la rénovation accélérée du parc social non réhabilité, la cession d’une partie du parc social à ses occupants, des incitations fiscales à la rénovation énergétique du parc privé et un budget dédié au photovoltaïque sur les toitures parisiennes.

La création de 7 000 logements étudiants dans trois quartiers universitaires s’inscrit dans cette même logique programmatique, en ciblant plus spécifiquement le logement des jeunes et des étudiants, là où d’autres mesures du plan visent le parc existant. Par son ampleur quantitative et son ancrage territorial précis, cette proposition se distingue d’approches plus graduelles ou diffuses portées par d’autres candidats, et complète une stratégie logement articulant rénovation, production nouvelle et transition énergétique à l’échelle de Paris.

La création de quartiers universitaires vise à accroître significativement l’offre de logements étudiants abordables, à réduire la pression sur le parc locatif privé, et à renforcer l’attractivité universitaire des secteurs concernés. Des effets urbains sont également attendus en matière de revitalisation de quartiers en renouvellement, sous réserve d’une bonne intégration avec les autres fonctions urbaines.

Faisabilité

La Ville de Paris est compétente en matière de planification (PLU), de création de zones d’aménagement (ZAC), de mobilisation du foncier et de soutien au logement social et assimilé, dont le logement étudiant. Le logement étudiant ne constitue pas une compétence obligatoire spécifique, mais s’inscrit dans le champ du logement social et de l’habitat.

Niveaux de collectivités et acteurs concernés :

• Ville de Paris : pilotage des opérations d’aménagement, mise à disposition du foncier, éventuelles subventions d’équilibre.
• État : aides à la pierre (via la Direction régionale et interdépartementale de l'Hébergement et du Logement), cadre réglementaire du logement social.
• Région : subventions à l’investissement pour les résidences étudiantes.
• Bailleurs sociaux ou opérateurs : maîtrise d’ouvrage et portage financier (prêts long terme).
• CROUS : affectation des logements et gestion, via conventions.

La répartition financière prévisible repose sur un schéma classique : subventions État/Région minoritaires, complétées par prêts et fonds propres des bailleurs, avec un rôle clé du foncier apporté par la Ville.

Aucun obstacle juridique de principe n’est identifié. Les principaux points de vigilance tiennent aux procédures d’urbanisme (concertation, autorisations, contentieux potentiels), aux délais d’aménagement des ZAC et à la nécessité de conventions multipartites (Ville-État-Région-CROUS-bailleurs). Les risques sont donc davantage opérationnels et calendaires que juridiques.

Méthode du chiffrage

Le chiffrage porte exclusivement sur le coût d’investissement de la création de 7 000 logements étudiants, intégrés dans trois quartiers universitaires à Paris.

Inclus : les coûts de construction, les espaces communs, les frais d’études et de maîtrise d’ouvrage.

Exclus : l’acquisition du foncier (hypothèse de mobilisation prioritaire de foncier public), les équipements universitaires non résidentiels (enseignement, recherche), les dépenses de fonctionnement et de gestion, supposées équilibrées par les loyers, les aides individuelles au logement (APL).

Hypothèse structurante : résidences étudiantes collectives, montage partenarial standard (bailleurs sociaux / CROUS).

La méthode repose sur un coût unitaire observé de résidences étudiantes récentes (environ 95 000€ par logement), issu de retours d’opérations de bailleurs institutionnels, actualisé forfaitairement (+15 %) pour tenir compte de l’évolution récente des coûts de construction.

Le coût total est obtenu par multiplication du coût unitaire actualisé (~109 000€) par le nombre de logements (7 000). Des scénarios bas et hauts encadrent ce montant selon les hypothèses foncières et techniques.

Il s’agit d’une dépense d’investissement, étalée dans le temps jusqu’en 2030, correspondant à une montée en charge progressive des opérations sur la durée de la mandature et au-delà. 

Hypothèse basse

L’hypothèse basse (scénario privilégié) repose sur une mobilisation intégrale de foncier public, des opérations de construction standardisées et un montage partenarial classique avec des bailleurs sociaux et le CROUS.

Le rapport thématique de la Cour des comptes sur le soutien public au logement étudiant (page 58) indique que l'extension du parc social étudiant (65 420 logements agréés entre 2013 et 2022) représente un coût de construction évalué à 4,9 milliards d'euros.

Le rapport thématique de la Cour des comptes sur le soutien public au logement étudiant indique que l’extension du parc social étudiant a représenté 65 420 logements agréés entre 2013 et 2022, pour un coût total de construction évalué à 4,9 milliards d’euros. Cela correspond à un coût moyen observé d’environ 75 000€ par logement sur la période (4,9 Md€ / 65 420 logements), incluant construction et frais associés, hors foncier et un coût sur 2022 à 91k€ par logement. Ce chiffrage est cohérent avec ceux communiqués par CDC Habitat/BDT (95k par logement) et ceux de la DRIHL/Région IDF (100-120k€ par logement).

Afin de tenir compte de la hausse récente des coûts de construction (matériaux, énergie, main-d’œuvre) observée depuis 2021 et du fait que les opérations projetées se situent dans un contexte urbain dense à Paris, le coût unitaire est actualisé forfaitairement à 110 000€ par logement, sans intégrer de surcoûts fonciers ni d’exigences architecturales spécifiques.

Calcul : 7 000 logements × 110 000€ = 770 M€

Cette hypothèse suppose une forte maîtrise des coûts, un recours prioritaire au foncier public et une réalisation des opérations selon des standards techniques éprouvés du logement social étudiant.

Hypothèse haute

L’hypothèse haute intègre des contraintes urbaines et techniques plus fortes sur les sites (densité, qualité architecturale, exigences environnementales) et la nécessité d’acquisitions foncières partielles. Le coût unitaire est porté à 170 000€ par logement, niveau observé dans des opérations complexes en zone dense à Paris. Estimation cohérente avec les délibérations du Conseil de Paris et les dossiers de ZAC/CDC/APUR. Le foncier à Paris peut représenter jusqu’à 20 %-25 % du coût.

Calcul : 7 000 logements × 170 000€ = 1,2 Md€. Cette hypothèse traduit un scénario de mise en œuvre plus contraint, tant sur le plan foncier qu’opérationnel.

Coût pour la Ville de Paris

Selon la répartition des financements décrite plus haut, le coût net restant à financer par les collectivités locales serait de 15% du coût brut en moyenne. Cette estimation est une fourchette plutôt basse, car elle ne prend pas en compte la garantie d’emprunt ou les préemptions/acquisitions, mais seulement les subventions directes des collectivités :

Hypothèse basse : 770 000 000 x 0,15 = 115,5 M€
Hypothèse haute : 1 200 000 000  x 0,15 = 180 M€

Le coût pour la ville serait alors compris entre 115,5 M€ et 180 M€.

La mesure relève principalement d’un investissement, les dépenses de fonctionnement liées à l’exploitation des résidences étudiantes (gestion, entretien, services) étant supposées équilibrées par les loyers dans le cadre d’un montage partenarial avec des bailleurs et le CROUS ; elles ne font donc pas l’objet d’un chiffrage spécifique, ni en hypothèse basse ni en hypothèse haute.

Le chiffrage repose sur une montée en charge progressive des opérations jusqu’en 2030, compatible avec les délais d’aménagement et de construction. Un schéma réaliste pourrait être le suivant (en supposant qu’il soit possible d’en produire un nombre significatif dès la première année) :