Contexte local et national

Paris connaît une crise du logement sans précédent. Au 1er janvier 2024, la capitale comptait 271 906 logements sociaux au sens de la loi SRU, représentant 23,1 % des résidences principales. Malgré une progression de 126 544 logements sociaux financés entre 2001 et 2024, la demande est forte : 292 000 ménages sont inscrits comme demandeurs, dont la moitié n’habite pas Paris.

Le contexte de production s’est dramatiquement dégradé : après un pic à 7 500 logements financés en 2016, la production s’est effondrée à environ 2 800-3 000 logements par an sur la période 2018-2024, soit une division par près de trois. Paradoxalement, le budget municipal consacré au logement social a doublé sur la même période, passant de 400 M€ à 800 M€ en 2025, illustrant l’explosion des coûts et la difficulté croissante à produire.

Sur le plan de la rénovation énergétique, Paris s’est engagée dans le cadre de son Plan Climat voté fin 2024 à atteindre 100 % de logements rénovés d’ici 2050. Le budget municipal alloué à l’aide à la rénovation énergétique du parc privé a été porté à 28,4 M€ en 2025, contre 13,8 M€ en 2024. Une étude de l’APUR de mars 2024 montre que les logements sociaux ayant fait l’objet d’une rénovation énergétique réalisent des économies d’énergie moyennes de 28 %.

Faisabilité

Une opération de logement social est financée par trois sources principales. La principale (77 % en 2023) par les prêts à taux avantageux de la Caisse des Dépôts, d’Action Logement et des banques commerciales, puis par les subventions des collectivités, de l’État, d’Action Logement (7 %), et enfin par les fonds propres des bailleurs sociaux (16 %). Ces proportions varient selon les caractéristiques des opérations (construction, acquisition, réhabilitation), la tension du marché locatif, le prix de l’immobilier et du foncier ou encore la richesse de la commune.

La Ville de Paris dispose de compétences étendues en matière de logement, notamment via le droit de préemption - qui est devenu le principal levier de création de logements sociaux (avec un budget de 250 M€ en 2025). En 2023, la Ville a préempté plus de 600 logements. Cependant, la faisabilité de la mesure d’E. Grégoire se heurte à trois obstacles :

1. Paris est une ville où les terrains libres sont quasi inexistants. La production passe donc essentiellement par l’acquisition-amélioration ou la transformation de bureaux/équipements en logements, processus plus coûteux et plus longs que la construction neuve classique.
2. Les coûts de construction ont fortement augmenté. Selon une étude de la Banque des Territoires, le prix de revient d’un logement social à Paris atteint 3 940€/m², soit près du double de la moyenne nationale (2 060€/m²). Ces coûts ont fortement augmenté depuis 2020, notamment en raison de l’inflation des matériaux, de la nouvelle réglementation RE2020, et des contraintes spécifiques au tissu urbain parisien dense.
3. La production actuelle est faible. Pour créer 60 000 logements publics sur 6 ans, il faudrait produire 10 000 logements par an. Or, même au pic de production (2016), Paris n’a jamais dépassé 7 500 logements financés annuellement. Le rythme actuel (2 800-3 000/an) est trois fois inférieur à l’objectif. Il faudrait donc tripler instantanément la production, ce qui paraît irréaliste compte tenu des contraintes de foncier et de coûts.

Sur le plan budgétaire, la Ville dispose d’une capacité d’investissement totale de 1,7 Mds€ par an (budget 2025), dont 800 M€ pour le logement. Même en maintenant cet effort maximal pendant 6 ans, cela ne représenterait que 4,8 Mds€, soit à peine le tiers de l’estimation basse . Un tel écart nécessiterait soit un endettement supplémentaire (la dette de la Ville s’élève déjà à 9,5 Mds€ en 2025) ou des financements extérieurs importants.

Méthode du chiffrage

Volet construction (60 000 nouveaux logements publics)

Pour estimer le coût de construction de 60 000 logements publics (30 000 sociaux et 30 000 abordables), nous nous appuyons sur les données de coûts de production à Paris. Selon l’étude de la Banque des Territoires de décembre 2024, le prix de revient moyen d’un logement social à Paris est de 3 940€/m² en zone À bis.

En supposant une surface moyenne de 60 m² par logement (cohérente avec les données nationales où la surface moyenne des logements sociaux est passée de 69,5 m² en 2014 à 66,5 m² en 2020), le coût unitaire d’un logement social serait de :
3 940€/m² × 60 m² = 236 400€ par logement social

Pour les logements abordables (BRS, logements intermédiaires), nous retenons une hypothèse de coût similaire.

Contactée, l’équipe de campagne du candidat précise que les structures de coût diffèrent grandement selon les dispositifs, notamment du fait de la dissociation foncier/bâti et des effets de levier propres à ces montages. Calcul du coût total de construction :

• 30 000 logements sociaux × 236 400€ = 7,09 Mds€
• 30 000 logements abordables × 236 400€ = 7,09 Mds€

Total construction = 14,18 Mds€

Ce chiffrage doit être affiné en tenant compte de deux éléments :

• Hypothèse basse : en supposant un recours massif à l’acquisition-amélioration de bâtiments existants plutôt qu’à la construction neuve pure, et en maîtrisant les coûts via des opérations groupées, on peut envisager une réduction de 20 % du coût moyen. Cela donnerait un total de 11,34 Mds€.
• Hypothèse haute : en tenant compte des retards de chantiers fréquents, de la poursuite de l’inflation dans le secteur du bâtiment et des surcoûts liés aux contraintes parisiennes spécifiques (accès difficile, stockage limité), on peut envisager une majoration de 20 % des coûts, soit un total de 17,01 Mds€.

Fourchette coût construction : 11,34 Mds€ - 17,01 Mds€

Selon la répartition des financements décrite plus haut, le coût net restant à financer par la collectivité locale serait de 5 % du coût brut en moyenne. Cette estimation est une fourchette plutôt basse, car elle ne prend pas en compte la garantie d’emprunt ou les préemptions/acquisitions, mais seulement les subventions directes des collectivités :

• Hypothèse basse : 11,34 x 0,05 = 0,57 Mds€
• Hypothèse haute : 17,01 x 0,05 = 0,85 Mds€

Au total, le coût du volet construction dépend étroitement des montages retenus (construction neuve, acquisition-amélioration, mobilisation du foncier public), du niveau d’intervention des bailleurs sociaux et des concours de l’État. Le chiffrage présenté doit donc être lu comme un ordre de grandeur économique du programme et non comme la dépense budgétaire directe qui serait supportée par la Ville. Celle-ci dépendra in fine de la structure de financement (subventions, prêts de long terme, mobilisation du foncier, participation des opérateurs) et du rythme effectif de production. Contactée, l’équipe de campagne confirme que la Ville n’a pas vocation à porter seule le financement des opérations, celles-ci reposant structurellement sur une ingénierie multi-acteurs (bailleurs sociaux, prêts de long terme, subventions d’État, montages fonciers).

Volet rénovation (200 000 logements)

La rénovation de 200 000 logements (sociaux et privés) nécessite d’estimer un coût moyen cohérent avec la nature des travaux effectivement annoncés. 
Une étude d’Ithaque avance un coût moyen de 742€/m² pour une rénovation complète permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique à Paris. Ce niveau correspond à des rénovations lourdes et globales (isolation complète, changement de système de chauffage, ventilation, menuiseries, traitement des ponts thermiques), souvent en copropriété complexe et en site occupé.

Les Rapports annuels sur la situation financière des organismes HLM 2021-2023 donnent un chiffre un peu plus élevé, avec un coût qui culmine à plus de 50 000€ par logement social (+ 60 % en 10 ans). Ce chiffre peut encore doubler pour des réhabilitations structurelles complètes. Cette estimation est par ailleurs cohérente avec le rapport de la Cour des comptes "Le soutien aux logements face aux évolutions climatiques et au vieillissement de la population". Le rapport se concentre sur les aides destinées aux propriétaires privés (comme MaPrimeRénov'). S'il mentionne des estimations générales pour le coût d'une rénovation globale performante (entre 60 000€ et 70 000€ selon l'Ademe, ou entre 45 000€ et 90 000€ selon I4CE), ces chiffres sont cités dans le contexte du parc privé et non pour les bailleurs sociaux.

Nous retenons une estimation de 750€ / m² pour une rénovation intermédiaire, sur une surface moyenne de 65 m² par logement : 200 000 × 65 × 750 = 9 750 M€.

Le coût total des travaux est ainsi estimé à 9,75 Mds€ sur 6 ans. 

Le candidat ne précise pas comment seront réparties les rénovations entre logements privés et logements sociaux. 

Dans le cas des logements sociaux, le coût budgétaire pour la Ville de Paris est apprécié distinctement, la maîtrise d’ouvrage et le portage financier des opérations demeurant principalement assurés par les bailleurs sociaux. 

Dans le cas des logements privés, il existe de nombreux dispositifs d’aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, aides de l’ANAH…). Pour la rénovation, MaPrimeRénov’ peut couvrir jusqu’à 50 % pour les ménages très modestes.

On retiendra donc que une part globale de la ville dans les rénovations des logements privés et sociaux à 30 %. Au-delà, la collectivité devient quasi co-maître d’ouvrage financier, situation rarement observée et souvent critiquée par les juridictions financières. Les ratios observés dans les opérations suivies par l’ANCOLS placent généralement la contribution locale en-dessous d’un tiers du coût total et la Cour des comptes, dans le rapport cité plus haut, souligne explicitement que la maîtrise de l’investissement reste chez les bailleurs, les collectivités jouant un rôle d’effet levier, non de portage intégral.

Avec une participation de 30 % pour la rénovation, la Ville de Paris doit fournir un effort d’investissement de 2,93 Mds€ sur le mandat.

Coût total du programme sur la durée du mandat

Hypothèse basse : 0,57 Mds€ (construction) + 2,93 Mds€ (rénovation) = 3,50 Mds€
Hypothèse haute : 0,85 Mds€ (construction) + 2,93 Mds€ (rénovation) = 3,78 Mds€

Les exemples parisiens récents montrent des écarts considérables. L’opération de l’avenue George V (23 logements sociaux + 7 privés + commerces) a coûté 48 M€. Cette opération exceptionnelle ne peut toutefois être extrapolée à l’ensemble du programme. À l’inverse, certaines acquisitions-améliorations peuvent descendre à 150 000€ par logement. Cette forte variabilité (du simple au double voire au quintuple) rend toute estimation très dépendante des choix effectifs faits par l’exécutif local.