Construire 200 000 logements publics par an pendant cinq ans soumis aux normes écologiques les plus ambitieuses

La mesure proposée par Jean-Luc Mélenchon se singularise d’abord par l’effort de construction qu’elle implique. Il convient en effet de souligner que notre pays produit en moyenne seulement 65 000 logements sociaux par an soit trois fois moins que ce qui est requis pour mettre en œuvre la proposition de Jean-Luc Mélenchon (cf. figure 1). Le premier défi est d’abord celui de la capacité du secteur du bâtiment et des pouvoirs publics à absorber un tel rythme de construction.

Figure 1 : Nombre de logements sociaux construits en France entre 2011 et 2020

Source : Ministère de la transition écologique

Au-delà de l’effort de construction considérable qui résulterait de la mesure proposée par Jean-Luc Mélenchon les sommes qu’il faudrait mobiliser pour y parvenir sont tout aussi importantes. En retenant l’hypothèse que le coût de construction d’un logement social s’établit en moyenne entre 156 000 € selon la Caisse des dépôts et Consignations (CDC) et 172 000 € selon le Ministère de la transition écologique (MTE) (3), et en considérant que l’application des normes environnementales majore ce coût de 5 à 10 % (4), ce sont entre 32,7 et 37,8 Md€ qu’il faudrait financer chaque année (cf. tableau 1) (5).

Tableau 1 : Estimation du coût de la construction de 200 000 logements par an soumis aux normes environnementales les plus élevées (RE2020)

En tenant compte de l’effort de construction déjà réalisé (65 000 logements), le besoin de financement net diminue en conséquence et atteindrait donc une fourchette allant de 22,1 Md€ à 25,5 Md€ par an (= 32,8 x (200 000 – 65 000) / 200 000) à = 37,8 x (200 000 – 65 000) / 200 000) ).

Le financement de ces sommes n’incomberait pas uniquement à l’État. En effet, les logements sociaux sont principalement financés par :

• L’État (essentiellement via des aides fiscales) ;
• Les collectivités territoriales ;
• Action logement (le 1 % logement versé par les employeurs) ;
• Le bailleur lui-même sur ses fonds propres ;
• À titre principal, la Caisse des dépôts et consignations : c’est elle qui octroie les prêts à très long terme en s’adossant sur les dépôts de l’épargne populaire comme le livret A. Les prêts sur 30 ou 70 ans constituent près de 75 % du financement du logement social en France.

En pratique, les subventions publiques (État, collectivités locales, Action logement, etc.) représentent de l’ordre de 8 à 9 % du coût total des logements, le reste correspondant soit à des prêts (publics ou privés, pour un peu plus de 75 %), soit à des investissements sur fonds propres de la part des organismes gestionnaires (15 %).

Au total, le coût pour les administrations publiques serait donc de de 1,9 Md€ à environ 2,3 Md€ par an (6).

Ce chiffrage est entouré de trois grands aléas :

• Un premier aléa pour les finances publiques concerne l’impact sur la recette de TVA : si les logements sociaux supplémentaires sont construits au détriment de logements soumis à un taux plein, l’impact serait négatif pour les recettes publiques (jusqu’à – 350 M€ si c’était le cas pour tous les projets) ; à l’inverse, s’il s’agit de constructions additionnelles, l’impact pourrait être positif (jusqu’à + 350 M€) ; en pratique, cela dépend des conditions locales du marché du logement ainsi que des capacités d’activité des entreprises de logement ;
• Un deuxième aléa renvoie aux moyens supplémentaires qui devraient être mobilisés pour atteindre les objectifs annoncés, les dispositifs en vigueur s’avérant insuffisants. La construction de logements sociaux dépend notamment de l’équilibre général des opérations compte tenu, pour le bailleur, des prévisions de recettes – c’est-à-dire les loyers – et de dépenses qui évoluent de manière différente au cours de la vie du projet. L’État pourrait ainsi être amené à prendre en charge une part des fonds propres nécessaires à la construction des logements supplémentaires, sur un montant total de l’ordre de 2 Md€.
• Un troisième aléa renvoie aux coûts de construction, le chiffrage se basant sur ceux constatés en 2019 pour des logements sociaux. Le chiffrage ne prend pas en compte la possible augmentation des coûts de construction dans le contexte de la crise géopolitique actuelle. Il ne prend pas non plus en compte l’effet d’éviction de la mesure sur d’autres programmes de construction.

(3) Caisse des dépôts et cf. point 8.1 du bilan du logement social 2020 (=2 644 €/m² x 65 m²) ;  le bilan social 2019 présente un chiffre de 159 400€ (=2 571 €/m² x 62 m²).

(4) Le coût réel de cette mesure sur le prix des logements n’est pas encore connu. Selon les sources, il varierait de 5 % à 10 %. Sur ce point, voir par exemple le dossier de presse du Ministère de la transition écologique cité précédemment, page 15 ainsi que le rapport d’information fait au nom de la commission des affaires économiques sur l’impact de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020), 10 mars 2021, p.9.

(5) Il s’agit ici d’une estimation simplifiée, non actualisée, et qui ne tient pas compte d’une hausse des autres postes de coût (matières premières, main d’œuvre, etc.).

(6) Le coût de l’application de la norme RE2020 sur les 65 000 logements déjà construits chaque année n’est pas pris en compte en ce qu’il apparaît marginal pour la puissance publique (de 45 M€ à 100 M€ par an) que l’on obtient de la manière suivante : hypothèse 1 : (163 800-156 000)*65 000 = 507 M€ auxquels on applique un taux de subvention publique de 9% d’où un coût de 45,6 M€. Hypothèse 2 : (189 200-172 000)*65 000 = 1,118 Md€ soit 100,6 M€.