Institut Montaigne
Ville et Logement

Augmenter jusqu’à 30% la constructibilité des zones tendues afin de développer le logement intermédiaire

Emmanuel Macron

En marche !

Commentaire synthétique

La proposition d’Emmanuel Macron peut être atteinte sans coût budgétaire pour l’État par une modification législative du droit de l’urbanisme. Malgré la suppression du coefficient d’occupation des sols en 2014, il est possible d’accroître la constructibilité des terrains en relevant la hauteur autorisée des habitations. Toutefois, l’effet de la mesure sur le prix de l’immobilier ou sur le nombre constructions de logement est discuté par les économistes.

Chiffrage

Emmanuel Macron propose d’augmenter jusqu’à 30% la constructibilité des terrains en zone dense . Une zone tendue correspond à une zone où l’offre de logement est insuffisante pour répondre à la demande. Il existe un levier qu’il est possible d’actionner afin de renforcer la constructibilité des terrains en zone dense : la modification des textes régissant le droit de l’urbanisme.

Concernant la réglementation de l’urbanisme, il existait jusqu’en 2014 un coefficient d’occupation des sols (COS) qui définissait la densité des constructions sur un terrain. Toutefois, la loi Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014, a supprimé le COS, à quelques rares exceptions près. Le COS pourrait être un levier facilement mobilisable afin mettre en œuvre la proposition d’Emmanuel Macron. Désormais, la densification passe notamment par la réglementation du gabarit des constructions (hauteur). Il est donc fait l’hypothèse que l’objectif visé pourrait être atteint par une modification des règles qui régissent la hauteur des constructions, en relevant les hauteurs maximales des constructions. Cette mesure n’a pas d’effet budgétaire.

Difficultés pour le chiffrage, aléas et incertitudes

Emmanuel Macron n’indique pas quel levier il entend activer afin de mettre en œuvre sa proposition. Toutefois, l’évolution du droit de l’urbanisme semble le choix le plus probable.

Historique

La proposition a-t-elle déjà été proposée ou appliquée en France ?

Suite au Grenelle de l’Environnement (2007), un dépassement de 30% du coefficient d’occupation des sols (COS) a été rendu possible dans certains cas (logement social, performance énergétique). La loi du 20 mars 2012 avait également prévu de relever de 30% le COS, mais a été abrogé par la loi du 6 août 2012.

Pour quels effets ?

Le dispositif de 2012 s’est imposé aux documents d’urbanisme des communes et des intercommunalités, collectivités compétentes pour régir les documents d’urbanisme. Toutefois, une collectivité pouvait par délibération ne pas appliquer cette mesure sur tout ou partie de leur territoire. La mesure de 2012 n’a pas été mis en œuvre, il n’est donc pas possible d’estimer ses effets. Les mesures prises lors du Grenelle n’ont pas eu d’effet significatif sur le marché immobilier en raison des critères restrictifs d’utilisation.

Mise en œuvre

Quel processus pour que la proposition soit appliquée ?

La proposition peut être appliquée dans le cadre d’une disposition législative spécifique qui modifiera les règles de l’urbanisme. La difficulté tiendra davantage à l’application de la mesure, car l’urbanisme est une compétence du bloc communal, qui pourrait avoir la possibilité de ne pas appliquer intégralement la mesure, en raison du principe de la libre-administration des collectivités inscrit dans la Constitution.

Qui est concerné par une telle mesure ?

L’ensemble des maires, du secteur des bâtiments et travaux publics ainsi que les propriétaires et éventuels futurs acquéreurs de biens immobiliers en zone dense.

Impact macro économique

à court terme

à long terme

Effets positifs de la mesure

Accroître rapidement la taille et le nombre de logements en zone dense

Soutenir le secteur des BTP

Accroissement du patrimoine immobilier des propriétaires

Effets négatifs de la mesure

Pourrait ne pas suffire pour réduire les prix de l’immobilier.

Accroissement des surfaces des logements pourrait conduire à l’accroissement symétrique des prix et donc ne pas résoudre la crise du logement.

La mesure permet, sans conséquence budgétaire pour l’État, d’accroître la constructibilité des terrains. Il est donc possible d’anticiper une augmentation de la construction de logements, dans la mesure où la proposition accroît la rentabilité des projets, et donc une croissance du secteur du BTP. À long terme, la mesure permettra d’accroître le patrimoine des propriétaires.

À l’inverse, la mesure pourrait ne pas avoir suffisamment d’impact en termes de nombre de logement mis sur le marché pour réduire significativement les prix de l’immobilier. Selon une étude de X. Timbeau en 2013, l’effet ne serait positif que dans les secteurs où le prix de l’immobilier est supérieur à un certain seuil (7 000€/m² en 2013). De même, l’accroissement des surfaces des logements permis par la proposition pourrait ne conduire qu’à augmenter le prix des biens à la vente, renforçant les difficultés d’accession à la propriété.

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