Qu’entend-on par « patrimoine immobilier de l’État » ? Un ensemble immense, mal valorisé, soumis à des régimes juridiques variés et complexes.

L’Etat n’a toujours pas de politique immobilière : privé d’un dispositif de valorisation efficace et faute de mettre en application les méthodes qui lui permettraient d’optimiser l’usage et la gestion des bâtiments publics, son action en la matière reste cantonnée à des cessions immobilières souvent impromptues et mal valorisées.
Cette situation doit changer. L’heure n’est plus à la création de petites missions ad hoc incapables d’imprimer une dynamique durable et cohérente à la gestion immobilière de l’Etat. Il convient au contraire de concevoir et mettre en œuvre une politique d’envergure, adaptée aux différentes catégories de biens (bureaux, équipements publics, parc immobilier à vocation de logement, monuments historiques, etc.), reposant sur des outils modernes et utilisant le savoir-faire des acteurs privés. L’arbitrage dans cette direction remettra en cause des situations acquises et privera certaines administrations de leur pouvoir de blocage. Mais l’enjeu est de taille : il est d’abord financier – l’immobilier est une richesse que l’Etat se doit de valoriser au mieux ; au-delà, l’immobilier peut aussi devenir pour l’État – comme il l’a été pour les entreprises – le premier pas et le symbole d’une gestion efficiente et modernisée. 

Utiliser le levier de la LOLF pour faire de l’immobilier une politique publique à part entière 

• Inscrire la fonction immobilière au nombre des objectifs des projets annuels de performance prévus par la LOLF et soumis à évaluation parlementaire. Il est en effet important que le Parlement s’empare à travers la validation et le contrôle des projets annuels de performance (PAP) des enjeux propres à la fonction immobilière.
  

• Faire des aspects immobiliers des critères d’évaluation à part entière des secrétaires généraux par leur ministre-manager. La LOLF a conduit à systématiser au sein de chaque ministère la fonction de secrétaire général, introduisant ainsi un niveau hiérarchique propre à assumer la responsabilité pleine et entière de la gestion immobilière et à être évalué sur ses réalisations en la matière.

Créer une foncière cotée pour optimiser la gestion et les cessions immobilières

Tous les exemples montrent qu’il convient, dans le cadre des cessions, de recourir à une entité centralisée propre à structurer la valorisation et les cessions. Les gouvernements successifs ont refusé de mettre en place une entité d’État, renforçant en cela les soupçons que pouvait nourrir l’administration sur le rôle d’un tel organisme. Aujourd’hui, la voie la plus simple et la plus rapide est à l’évidence celle de la création d’une foncière cotée gérée par la Caisse des dépôts. Le statut récemment conféré à ces foncières est un puissant adjuvant à cette mise en place. L’objectif est de soustraire le patrimoine de l’État à une gestion de court terme orientée vers la recherche de liquidités immédiates (qui le met à la merci de grands fonds étrangers) pour le rendre, via la foncière, à un actionnariat de petits porteurs et à une gestion globale optimisée assurant à ce patrimoine une juste valeur. L’Institut Montaigne préconise de confier à une telle foncière la cession, dans un premier temps et à titre expérimental, d’un portefeuille de 800 millions d’actifs.
 

Développer le recours aux partenariats public-privé pour la construction, la maintenance et l’exploitation du patrimoine public

• Simplifier le mécanisme des partenariats public-privé (PPP) afin de le rendre plus opérationnel
  - Unifier les types de contrats requis, dont la stratification est aujourd’hui handicapante et contre-productive
  - Autoriser clairement le crédit-bail sur le domaine public pour introduire davantage de souplesse dans sa gestion
  - Elargir les critères actuels de recours aux PPP au-delà des critères d’urgence et de complexité qui sont aujourd’hui facteurs de complications inutiles
  - Réformer l’occupation du domaine public en uniformisant les titres d’occupation ; ouvrant la possibilité d’y conclure des baux à construction et  des baux emphytéotiques quel que soit le domaine public concerné (Etat ou collectivités locales) 
  - Optimiser la cession Dailly dans le cadre des PPP en mettant fin à la coexistence du régime général et du régime spécifique qui affecte l’efficacité de ce mécanisme fondamental

• Lever les contraintes pesant sur le recours au PPP pour l’immobilier historique dont l’entretien et la maintenance efficaces sont stratégiques

Permettre, pour remédier à la pénurie de logements sociaux, l’attribution directe de terrains publics inutilisés 

• Promulguer une loi permettant de recourir à l’attribution directe de lots de terrains, propriétés de l’État ou d’acteurs publics et devenus des friches sans usage
  Cette attribution directe se ferait avec une décote de 25 à 40 % à des acteurs tels que les Établissements publics fonciers régionaux (EPFR) ou à une foncière adossée à la Caisse des dépôts et consignations.
  
  Le décret du 15 décembre 2005 prévoit que l’Etat peut procéder à l’aliénation de terrains de son domaine privé à un prix inférieur à la valeur vénale « lorsque ces terrains sont destinés à la réalisation de programmes de constructions comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social ». Ainsi, une décote peut être appliquée lorsqu’un terrain est aliéné en vue de recevoir au moins 75% de surface hors œuvre nette affectée au logement et comportant des logements locatifs sociaux. (La décote ne peut cependant excéder environ 25% du produit de la valeur vénale du terrain)
  

• Prévoir la réalisation, par les acteurs ayant bénéficié de la décote, d’un nombre prédéfini de logements sociaux dans un délai bref, sous peine de devoir rembourser le différentiel résultant de l’application de cette décote
  
  Ce dispositif aurait notamment pour avantage de permettre une mise en œuvre rapide des mesures nécessaires, mais aussi de ne pas faire peser sur les collectivités locales la surcharge foncière qui se révèle souvent dissuasive dans le cadre de construction immobilière.