Propositions issues de l’Etude "HLM, parc privé : deux pistes pour que tous aient un toit" – Juin 2008

En France, le marché du logement est aujourd'hui caractérisé par de nombreux blocages. Les files d'attente pour accéder au parc HLM s'allongent sans cesse, tandis que louer dans le parc privé est devenu un vrai défi pour un nombre croissant de ménages. La faible mobilité du parc locatif social ainsi que l'absence d'une offre locative accessible et suffisamment abondante dans le parc privé expliquent en partie ces blocages. Pour y remédier, l’Institut Montaigne formule 15 propositions concrètes.

• Promouvoir la mobilité au sein du parc locatif social

1. Repenser la politique des loyers dans le parc HLM en introduisant le concept de "loyer mutuel", qui serait fonction des revenus des locataires.

2. Faciliter l’accès, voire réserver une partie de l’offre privée à loyer maîtrisé aux locataires quittant le parc social (sous certaines conditions).

3. Mettre en place une incitation financière à la mobilité vers le parc privé (prime à la mobilité).

4. Multiplier les possibilités d’échange entre locataires d’un logement social et simplifier les procédures d’échange.

5. Instaurer une bourse d’échange de logements sociaux sur Internet.

• Mobiliser le parc locatif privé en faveur des ménages modestes

6. Organiser régulièrement des campagnes d’information ciblées à destination des propriétaires privés pour les informer des conventions à loyers maîtrisés.

7. Réduire le coût de la Garantie des risques locatifs (GRL) pour les propriétaires qui acceptent des ménages à bas revenus.

8. Proposer sur tout le territoire un kit complet de services (montage des dossiers de convention à loyer maîtrisé, mobilisation d’une garantie d’impayés, relogement, etc.) pour les propriétaires privés qui en ressentent le besoin. Renforcer les moyens d’action des réseaux associatifs déjà engagés dans ce type d’activités.

9. Définir une grille plus fine de loyers maîtrisés afin de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux.

10. Moduler plus fortement la déduction fiscale spécifique, tout à la fois en fonction de l’effort de modération de loyer consenti par le propriétaire et de l’état du marché. Sur les marchés les plus tendus, prévoir une exonération totale de l’impôt sur les revenus locatifs pour les logements conventionnés à un loyer "social" et "très social". Sortir les logements conventionnés à un loyer social ou très social de l’assiette de l’ISF pour la durée de la convention.

11. Etablir un dispositif dérogatoire, temporaire, pour les marchés les plus tendus en proposant aux propriétaires-bailleurs un niveau de loyer attractif ainsi que des services et des garanties renforcés et gratuits. En contrepartie, les bailleurs accepteraient d’accueillir les ménages les plus fragiles. L’État et/ou les collectivités locales s’engageraient à payer le différentiel de loyer pour que le taux d’effort des ménages logés soit acceptable.

12. Réduire la durée d’une convention à loyer maîtrisé sans travaux à 3 ans pour les propriétaires bailleurs acceptant le "public DALO" *.

13. Clarifier les règles de sortie des conventions à loyer maîtrisé.

14. Instaurer une prime pour les propriétaires qui acceptent de reconduire le conventionnement.

15. Créer, à titre expérimental et dérogatoire, un marché locatif bis basé sur une plus grande confiance entre bailleurs et locataires, avec de moindres exigences en termes de caution et de justificatifs, mais une garantie plus raisonnablement calibrée de maintien dans les lieux.



* La loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (DALO)

Le droit au logement est garanti par l’État aux personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant. Pour ces personnes, la loi DALO a créé deux recours : un recours amiable devant une commission de médiation, puis, à défaut de solution, un recours contentieux devant le tribunal administratif, afin de garantir un droit au logement effectif à chacun. Le recours devant la commission de médiation est possible depuis le 1er janvier 2008. Le recours devant le tribunal administratif est quant à lui possible depuis le 1er décembre 2008 pour les ménages qui connaissent les situations les plus urgentes. A partir du 1er janvier 2012, il le sera pour l’ensemble des demandeurs de logements sociaux qui n’ont pas reçu une proposition de logement adaptée à l’issue d’un délai "anormalement long".