Certaines copropriétés cumulent en effet des difficultés multiples : techniques (dégradation du bâti, des parties communes et des équipements communs, en raison de l’absence de travaux d’entretien, etc.), immobilières (perte de valeur vénale, vacance, squats, etc.), de gestion (absence ou incompétence du syndic, absence de réunions d’assemblée générale permettant à la copropriété de fonctionner), ou encore financières (dettes des copropriétaires, impayés de charges de la copropriété), et sociales (paupérisation, surpeuplement des logements).

La question de la dégradation des grandes copropriétés a rarement été une priorité des pouvoirs publics. Jusqu’à présent, notamment compte-tenu du caractère "privé" des co-propriétés, ce sont les grands ensembles HLM qui ont davantage fait l’objet d’investissements et de politiques ciblées, et ce depuis la fin des années 1980.

Pourtant, évoquant tour à tour les copropriétés dégradées des "Bosquets", de "La Forestière" ou encore du "Chêne Pointu" dans l’agglomération de Clichy-sous-Bois et Montfermeil en Seine-Saint-Denis, l’enquête Banlieue de la République de l’Institut Montaigne a mis en lumière des situations compliquées appelant à agir d’urgence. Si "Les Bosquets" et "La Forestière" font depuis l’an dernier partie du périmètre d’intervention de l’ANRU, ce n’est par exemple toujours pas le cas du "Chêne Pointu", épicentre de l’épidémie de tuberculose qui a sévi à la fin de l’été 2011.

Qu’il s’agisse du logement social ou de la copropriété, la dégradation du bâti est essentiellement appréhendée selon la question des défauts de fabrication, d’urbanisme ou d’architecture, reléguant au second plan les enjeux de gouvernance. Chargé par le Secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, d’émettre des propositions portant sur l’amélioration des interventions vis-à-vis des copropriétés fragiles ou en difficulté, le président de l’Agence nationale de l’habitat s’est attaché à défendre l’intérêt de plus de six millions de ménages. Selon Dominique Braye, "il est urgent que la copropriété soit promue au rang d’enjeu national et qu’une action globale soit entreprise". Ce rapport, intitulé Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques d’habitat (pdf), met enfin l’accent sur les questions de gestion et de prévention de la dégradation.

Le rapport constate ainsi que certains projets d’aménagement ou de construction conduisent, à terme, à des projets inadaptés au régime de la copropriété (surdimensionnement de la copropriété, inadaptation des équipements communs, etc.). L’exemple de la copropriété du "Chêne Pointu", qui comprend plus de 800 logements, est parlant : comment organiser une assemblée réunissant 800 copropriétaires ?

Parmi les 144 propositions formulées dans ce rapport, notons celle incitant les concepteurs et les collectivités territoriales à prendre en compte, dès l’élaboration des projets, la gestion ultérieure du bâti. Il insiste également sur l’importance d’améliorer de manière générale la gouvernance ainsi que la gestion des copropriétés, tout en rétablissant la confiance entre les copropriétaires et les syndics. Il s'agit à la fois de mieux professionnaliser les métiers afférents à la gestion des copropriétés (déontologie, formation, médiation, etc.), et de rendre plus transparente la gestion des charges de celles-ci.

Ces pistes sont intéressantes pour ne pas reconstruire de nouveaux "Chênes Pointus" qui, de coquettes copropriétés pour cadres, sont devenues au fil des années de véritables bidonvilles verticaux, paradis des marchands de sommeil.

- Lire le rapport "Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l’habitat" (pdf)

- Tout savoir sur l'enquête "Banlieue de la République"